Több százezer lakáshiteles könnyebbült meg egyszerre – A bankokat megkopasztja a kormány lépése – Portfolio

Megállíthatatlanul emelkednek a kamatok

Kedden délután dönt ismét az alapkamatról az MNB Monetáris Tanácsa. A Portfolio által megkérdezett elemzők megosztottak a jelenleg 5,9%-on álló alapkamatot illetően: hárman újabb 50 bázispontos emelésre számítanak, hárman pedig úgy gondolják, hogy óvatosságból visszatérhet az MNB a nagyobb emeléshez. Az irányadónak számító, jelenleg 7,25%-on álló egyhetes betéti kamattal kapcsolatban egységesek a várakozások: újabb 30 bázisponttal emelheti meg csütörtökön a jegybank.

A változó kamatozású jelzáloghitelek kamatát és törlesztőrészletét a bankközi kamatok (BUBOR) határozzák meg, ezek pedig azt mutatják, hogy a piac további kamatemeléseket áraz az MNB jelzéseinek megfelelően. Az elmúlt egy évben

• a 3 havi BUBOR 1,05%-ról 7,77%-ra,
• a 6 havi BUBOR 1,14%-ról 8,26%-ra,
• a 12 havi BUBOR 1,34%-ról 8,68%-ra,

vagyis több mint egy évtizedes csúcsra emelkedett mára, és a szigorítási várakozások alapján további emelkedés várható.

Ez elvileg a törlesztőrészlet emelkedését jelentené a hitelek egy része esetében, de nem azonos mértékben. A 2009. évi CLXII. törvény kimondja, hogy a változó kamatozású jelzáloghitelek referencia-kamatlábának értékét a fordulónapot megelőző hónap utolsó munkanapja előtt 2 nappal érvényes referencia-kamatlábhoz kell igazítani. A kedden délelőtt 11 órakor közzétett BUBOR-adatok tehát azért érdekesek, mert ezek határozzák meg a következő havi törlesztőrészletet azoknál a változó kamatozású jelzáloghiteleknél, amelyeknek júliusra esik a fordulónapjuk.

Mennyivel nő a törlesztőrészlet?

Pontosabban csak határoznák meg, január 1-je óta ugyanis a kormány által bevezetett kamatstop gátat vet a kamatok és a törlesztőrészlet emelkedésének e jelzáloghitelek esetében. Éppen ezért nem a 7,8% és 8,6% közötti aktuális BUBOR, hanem a tavaly október 27-én érvényes, valamivel 2% feletti BUBOR határozza meg a törlesztőrészletek alakulását. Akiknek október 27-e és január 1-je közé esett a fordulónapjuk, azoknak már január 1-jétől, akiknek pedig csak idén esedékes, azoknak az aktuális fordulónaptól számítva. Most már ott tartunk, hogy

az elmúlt egy év kamatemelkedésének mindössze 15%-a érvényesült a törlesztőrészletekben.

Ahogy jeleztük, a kamat egységnyi emelkedése nem ugyanolyan mértékben hat a különböző hitelekre. Ahogy fenti ábránkon látható, minél hosszabb a hitel hátralévő futamideje, annál nagyobb a törlesztőrészlet kamatérzékenysége. Míg egy 5 éves hátralévő futamidejű jelzáloghitelnek „mindössze” 17%-kal nőtt volna meg az elméleti törlesztőrészlete (amennyiben a fordulónap pont ezen időszakokra esik), egy 25 éves hátralévő futamidejű hitel esetében ugyanez az emelkedés mintegy 80%. Az MNB adatai szerint

az érintett jelzáloghitelek átlagos (pontosabban medián) hátralévő futamideje 7 év körül van, ezek esetében nagyjából 24%-os lenne az éves emelkedés, ebből alig 3%-ot engedett érvényesülni a kamatstop.

.

Hányan vannak az érintettek?

Nemrég megkérdeztük az MNB-t, hogy is néznek ki a kamatstopban és a közeli átárazódásban érintett jelzáloghitelek számai, vagyis hány hitelszerződést érintenek a kamatstop hiányában az emelkedő kamatkörnyezetből származó kockázat. A legutóbbi adatok szerint 

• mintegy 359 ezer változó kamatozású (vagyis legfeljebb egyéves kamatperiódusú) jelzáloghitel árazódik át minimum egyszer minden évben (1596 milliárd forintos állomány), közülük az első féléves kamatstop 326 ezer szerződésre terjedt ki (1472 milliárdos állomány), 
• mintegy 133 ezer fix kamatozású (vagyis több mint egyéves kamatperiódusú) jelzáloghitel árazódik át 2021 közepe és 2023 közepe között (525 milliárdos állomány), ebből 58 ezer az említett időszak első, 75 ezer a második felében (206 milliárd és 319 milliárd forintos állomány), a fix kamatozású jelzáloghitelek közül az első féléves kamatstop mindösszesen 3,8 ezer szerződésre terjedt ki (24 milliárdos állomány – a kamatstop az éven túl kamatfixált piaci jelzáloghitelekre nem, csak az éven túl kamat.

Elmondható tehát, hogy e kritikus kétéves időszak alatt összesen mintegy 492 ezer jelzáloghitelszerződés vált kamatperiódust, közülük 330 ezerre terjed ki a meglévő kamatstop.

Az MNB a részletesebb megoszlás alapján is kiszámolta, hogy egy 5 százalékpontos kamatemelkedés hogyan érinti a kamatstopos ügyfelek tömegeit. Ez alapján a kamatstopos jelzáloghitelek nagyjából egynegyedét, 83 ezer szerződést sújtana havi 15 ezer forintnál ÉS 15%-nál nagyobb törlesztőrészlet-emelkedés, ezen belül 24 ezer szerződés esetében lenne 30 ezer forintnál ÉS 30%-nál is nagyobb az emelkedés.

Mivel azonban a kamatemelkedés most már egyértelműen meghaladja az 5 százalékpontot, a kamatstop hiányában ennél már jóval nagyobb adósságszolgálati sokk érné a háztartásokat.

A kormány nemrég meghosszabbított a kamatstop intézkedést december 31-éig, azonban a rövid távon átárazódó fix kamatozású (legalább 3 éves kamatperiódusú) jelzáloghitelekre továbbra sem terjesztette ki. Az MNB fenti adatai alapján így továbbra is csaknem 1500 milliárd forintnyi jelzáloghitel-állományt érint a kamatstop. Teljes és átárazódás esetén a jelenlegi kamatkörnyezet mellett

a bankok kamatbevétele mintegy évi 90, vagyis havi mintegy 7,5 milliárd forinttal lenne magasabb a kamatstop nélkül.

Hosszú távon tehát a jelenlegi kamatkörnyezet mellett évi mintegy 90 milliárd forintjába kerülne a kamatstop fenntartása a bankrendszernek, ugyanakkor mivel a kamatok további emelkedése várható – az MNB-t e téren éppen hogy bátrabbá teszi a kamatstop megléte -, ez most már inkább egy alsó becslésnek tekinthető.

Mivel a magasabb kamatkörnyezet jó darabig velünk maradhat, a kamatstop kivezetése egyre fájdalmasabbnak ígérkezik.  Több kivezetési javaslat is felmerült, de rövid távon (2022 végéig) egyiket sem fogadta meg a kormány:

• a Portfolio korábbi értesülése szerint a bankok év elején azt javasolták, hogy a 2015-ös forintosításhoz hasonlóan a törvény erejénél fogva (vagyis a költséges és időigényes szerződésenkénti adminisztrációt elkerülve) váljanak fix kamatozásúvá azok a jelzáloghitelek, amelyeknél az ügyfelek ezt igénylik – mivel azonban a kamatemelkedés az újonnan felvehető fix kamatozású hiteleket is egyre jobban sújtja, Jelasity Radován bankszövetségi elnök is elismerte interjúnkban, hogy ez a hajó gyakorlatilag elment,
• az MNB azt javasolta, hogy szelektíven, csak a rászorulók számára hosszabbítsa meg a kormány a kamatstopot; bár logikusnak tűnt volna számunkra, hogy ez a hosszú hátralévő futamidejű hiteleket jelentené, – hiszen ezek esetében a legnagyobb a törlesztőrészlet kamatérzékenysége – az MNB inkább a nyugdíjasokat és a gyermeket nevelőket nevezte meg e sérülékeny csoportok elsődleges tagjaiként,
• Jelasity Radován interjúnkban közölte: a Magyar Bankszövetség két alternatív javaslatot is tett a kormánynak a második félévre. Az egyik az, hogy maximum 20%-kal emelkedhessenek a törlesztőrészletek a most kamatstopban lévő ügyfelek számára 2022 második felében. Saját számításaink szerint ez a mostani kamatszintek mellett lényegében azt jelentené, hogy nagyjából a kamatstopos ügyfelek sérülékenyebb 50%-a kapna valamifajta kedvezményt a második félévben. A másik javaslat szerint   fennmaradna a piaci és a rögzített kamat közötti kezdeti 2 százalékpontos különbség a mostani mintegy 5 százalékponttal szemben, vagyis például, ha piacon 8 százalék a BUBOR, akkor ehelyett egy 6 százalékos BUBOR-hoz kötnék az ügyfelek kamatait. Majd – szólt az elképzelés – 2022 év végén a piaci szinthez lehetett volna felzárkózni.

Címlapkép: Getty Images