Már megint itt tartunk: mi lesz az ingatlanpiaccal a 400 forintos euróárfolyam mellett? – Portfolio
Történelmi mélypontot értünk el, ismét 400 forint fölé drágult a magyar fizetőeszköz az euróval szemben – és ezúttal látszólag nem is pattan egyből vissza. Míg március elején a forint gyengülését elsősorban a háború kitörése hajtotta, addig ma a folyamatot már sokkal inkább a magyar makorgazdasági környezet rosszabb kilátásai fűtik. Az elszálló árfolyam hatásaival három hónapja már foglalkoztunk egyszer, a kérdés azonban most újra aktuálissá vált, egy két változtatással.
Mi lesz a lakáspiaccal?
A lakáspiac összességében közvetlenül sokkal kevésbé kitett a forint-euró árfolyamnak, mint azt elsőre sokan hinnék. A piacot túlnyomó részt lakossági tranzakciók és hazai szereplők dominálják, akik forintban kapják a fizetésüket, illetve forintban veszik fel lakáshiteleiket – a teljes lakáshitel-állományban a devizahitelek aránya minimálisra esett vissza 2008-hoz képest, így a hiteleseknek most nem kell aggódniuk az elszálló árfolyamtól. A hazai lakáspiaci oldalról nézve tehát közvetlenül nem sok vizet kellene, hogy zavarjon a forint euróval szembeni gyengülése.
A lakáspiacot egyedül a külföldi lakásvásárlók tudják megbolygatni ebből a szempontból, legyenek azok saját felhasználására vásárló magánszemélyek vagy kisbefektetők – elsősorban az eurózónából, Svájcból, Angliából, Kínából, az Egyesült Államokból, valamint a régiós, nem eurót használó országokból (Románia, Csehország, Lengyelország). Utóbbiak csoportjára márciusban még igaz volt, hogy az ő valutájuk is sokat gyengült a háború hatására (így az ő valutájuk akkor nem erősödött a forinttal szemben), azonban a mostani egyedibb körülmények között a magyar valuta régiós szinten is alulteljesít – így előnyösebb helyzetbe kerülnek az ezen országokból érkező lakásvásárlók.
A jelenség jelentős kereslet-növekedéshez vezethet főképp Ausztriából, Szlovákiából és Romániából – amennyiben az ott élők nem tartják túl kockázatosnak a jelenlegi helyzetet – ami így az árakat is feljebb hajthatja a határhoz közeli nagyvárosok agglomerációs térségében és a határ menti falvakban, de Budapesten is lecsapódhat némi keresletnövekedés (a fővárosban főleg a kínaiak vásárolnak lakást, míg a szomszédaink és a németek inkább vidéken).
Kereskedelmi ingatlanok
Míg a lakáspiacon az euróárfolyam kevés hatással lehet, a kereskedelmi ingatlanok piacán már annál nagyobb, hiszen a cégek itt elsősorban euró alapon számolják el ügyleteiket. Az ingatlanpiac ezen szegmensében a fejlesztők a projekthiteleiket elsősorban euróban veszik fel (az alacsonyabb kamatok miatt), a tulajdonosok és befektetők – akik sok esetben maguk a fejlesztő cégek – pedig euróban számolnak el a bérleti díjakkal.
A gyakorlatban ez annyit tesz (amennyiben elfogadjuk a jelenlegi becsléseket), hogy egy átlagos 1000 négyzetméteres, budapesti, ‘A’ kategóriás iroda bérlésének költsége 16-17 plusz 6 (bérleti díj+üzemeltetési költség) eurós négyzetméteráron számolva
most 9 millió forintot tenne ki, míg a háború előtt ez csak 7,1 millió volt
– bár akkor az üzemeltetési költség is alacsonyabb volt. A bérlők számára ez hirtelen jelentős költségnövekedést jelent, akik mindeközben az elszálló energiaárakkal is harcban állnak (a cégeknek nem jár rezsicsökkentés). Némileg jobb helyzetben vannak, azok a Magyarországon jelen lévő multik, akik ugyan forintban fizetik ki a dolgozók bérét, de maguknak euró alapon számolják el azokat – ezek a cégek meg se fogják érezni ezt a költségnövekedést (fontos hozzátenni egyébiránt, hogy a legtöbb cég életében az irodabérleti díjak igen alacsony részét képezik az összköltségeiknek, így a hirtelen elszálló bérleti díjak kigazdálkodása továbbra sem lesz lehetetlen).
Persze a piacon még mindig vannak fejlesztők, kiadók, akik forintban adják meg áraikat – ők most jelentős versenyelőnybe kerülhetnek a jelenlegi helyzetben (főleg, ha ezúttal tartósan ilyen magasan marad a jegyzés).
Mi lesz az ingatlanfejlesztőkkel?
Mind a lakáspiacot, mind a kereskedelmi ingatlanok piacát érinti majd az építési költségek további emelkedése. A tavalyi évben az építőiparban már így is az alapanyagok brutális drágulása volt a slágertéma, ez pedig úgy tűnik idén is folytatódni fog – ezúttal viszont más okok miatt.
AZ ÉPÍTÉSI ALAPANYAGOK NAGY RÉSZE IMPORTÁRÚ, ÍGY AZ EGYRE ROMLÓ FORINT-ÁRFOLYAM csak további árfelhajtó hatással jelentkezik
– ez pedig végső soron minden alpiacon, vagyis az új lakások és a bérleti díjak emelkedésében egyaránt le fog csapódni.
Címlapkép: Getty Images